三、营改增热点问题问答及税收优惠政策
1.房地产业增·值税十问答
一问：个人出租住房增·值税征收率是多少？个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，怎么缴纳增·值税？纳税人出租不动产需在不动产所在地预缴增·值税的，预征率是多少？
答：个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。纳税人出租不动产预缴增值税选择一般计税的预征率3％，选择简易计税的预征率5%。
二问：个人出租不动产采取租金一年一付方式，是否可以享受小微企业优惠政策，有免租期限的是否需要视同销售缴纳增值税？
答：个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可以享受小微企业免征增值税优惠政策。在租赁合同中约定免租期的不视同销售服务，不需要缴纳增值税。
三问：2013年兄弟两人共同买了一套住房，现兄长要将他的那一半房产送给弟弟，并登记到弟弟一人的名下，请问是否需要缴纳增值税？
答：不需要。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割包括离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母等直系亲属；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
四问：房地产开发企业销售其开发的房地产项目选择一般计税方式如何确认销售额？允许从销售额中扣除土地价款的项目具体包括哪些？
答：应以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，另外在取得土地时向政府以外的其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
允许从销售额中扣除土地价款的项目包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让等，在取得土地时向政府以外的其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。但需要注意的是，按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。按规定允许扣除但未扣除的，可从2016年12月份（税款所属期）起计算扣除。
五问：对于房地产开发企业总机构拿地后成立项目公司，由项目公司开发的，项目公司可以扣除土地价款吗？
答：可以。但必须同时符合下列三个条件：（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
六问：房地产公司把自己开发的房产对外出租，是否可以选择简易征收？
答：房地产公司如是小规模纳税人，出租不动产可以适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定：2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法，增值税适用税率11%。
七问：企业租入商铺，取得的增值税专用发票需要分两年抵扣吗？
答：不需要。增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分两年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投·资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
企业通过经营租赁方式租入的不动产，不属于企业的固定资产和在建工程，不需要分两年抵扣，可以一次性抵扣。
八问：取得的不动产进项税额分期抵扣时的“第二年”怎么理解，是否指自然年度？
答：不是指自然年度，是指取得抵扣凭证当月的第13个月。即在取得抵扣凭证第13个月，纳税人就可以全部抵扣完进项税额，对于当期没有抵扣完的进项税额，可以作为留抵税额，在以后申报期继续抵扣。
九问：房地产企业开发房地产时，如何确定置换的回迁房的应税销售价格？
答：置换的回迁房中与原房产同等面积的部分按房地产企业开发新房的成本价计算；超过原房产面积部分按房地产企业开发新房市场价计价。
十问：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产预缴增值税时是否同时预缴城市维护建设税等其他税费？
答：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，就地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，按照当地城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率同时计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
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